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港货实体店选址指南

     一.商圈确定

    通过商圈调查,可以预估便利店座落地点,可能交易范围内的住户数、消费水准、流动人口量、营业额;通过实地评估,就店铺地理位置的便利性、人的动线与流量、车的动线与流量、接近性、视觉效果等,判断该点是否适合开店,这样才不致因为盲从而贸然开店,得不偿失。

    唐歌有话说:商圈的意义及其重要性

    商圈,意指在便利店坐落的地点所能够交易的范围、规模。例如徒步区的店可能是方圆300米,乡镇地区则可能是方圆1000米(购物不方便、缺乏竞争等因素),视具体状况而定。故商图的选择必须谨慎,且要调查清楚,方能开创自我的生存空间。

    一般而言,涵盖面越大,表示商圈愈大,但实际上,在预开设店的周围一定有竞争店,经营业绩将会被竞争者所瓜分,所以对商圈的评估,并非一成不变,事实上是充满了变数,评估时必须面面俱到。经营一家成功的便利店,其所需要的条件很多,不过,商圈好坏对营运成功的影响力,可说是关键,因为地点好坏直接影响便利店营运的成功率,达60%。因此如何选择一个好的商圈,对便利店日后的经营发展,有很大的影响。

    商圈的类别

    商圈的变化,时时牵动着业绩的发展,因此在开店时,商圈的设定异常重要。

    1.商圈设定分类

    商圈的设定大致上可分为两种型态。

    (1)徒步为主的商圈。徒步为主的商圈,例如商业区、住宅区等,以店为中心,半径约300米,以走得到且快速方便为主。   (2)车辆动线为主体的商圈,例如交叉路口附近及郊外主干路上,此种商困大多设置于郊外或下斑路线上,有方便的停车空间及良好的视觉效果,可满足流动车辆所需的商品。 www.crmsc.net
    2.商圈区域大小的分类

    以区域的大小加以分类,则有下列几种型态。

    (1)邻近中心型。其商困的设定大约在半径200—500米左右,即徒步商圈,此类型商圈分布在每个地区人口较密集的地方或商业集中地。

    (2)地区中心型。其商团的设定一般在半径1千米,人们称之为生活商圈。

    (3)大地区中心型。此为地区中心更广的商圈。

    (4)副都市型。通常指公共汽车路线集结的地方,可以转换车,而形成交通集会地。

    (5)都市型。商圈可涵盖的范围,可能是整个都市的四周,其交通流或人潮流的层面,可能来自四面八方。

    商圈的特性商圈的特性

    若依通常的习惯,常将实地环境分成下列几种。

    1.住宅区

    住宅区内的户数基本上须达10佃户左右,如以1户4人来计算,则人数将达4000人左右。

    2.教育区

    教育区及附近有大、中、小学等学校,其中以私立学校较为理想,因其学生大多比较有钱,消费层次比较高。当然,也不能忽视补习班,补习班的集中区将更理想。

    3.办公区

    办公区指办公大楼林立的地区,一栋办公大楼内的员工人数可能超过一二干人,尤其办公大楼内的上班族外食比例非常高。 elab.icxo.com

4.商业区

    业区指商业行为集中的地方,由于过路客的增加,形成各种商店聚集之处。

    5.娱乐区

    娱乐区指以休闻消费为主的商圈,通常玩乐之后,需要补充体力。

由上述不难发现,住宅区的顾客群较为稳定,而且一般性的消费、业绩也较固定,如再加上交通主动脉的配合,因为增加部分的外来客,将使该区的业绩有上升的可能。
商圈店址调查要点与评估
   店址选择的好坏,在开店战略中是至关重要的。  
  失败店的主要因素有以下三点:  
(1)地点选择失败;  
(2)不熟练的评估人员致使调查的资料与判断不准; 
(3)许多连锁本部为了达到开店数量的目标而开店,因此产生了许多失败店。 
由上述因素可以发现,商圈实地调查及评估准确是十分重要的。大体而言,便利店在开店之前,对于实地调查作业应精心细致。如考虑设店出人的人口流量多少、附近有几家同类店或不同类店、其营业情形如何、商品的内容如何、价位的高低等,均是衡量的重点。  
 1.商圈实地调查的要点 
  (1)开店地点周围住户的情形,亦即所谓的居民居住条件,其范围有以下几类。 
  ①住宅的种类:  
  A.单身住宅; 
  B.普通小区住宅(分大、中型);    www.crmsc.net
   C.公寓(分电梯大楼、普通公寓);  
  D.高级住宅区。  
  (2)商圈未来发展的具体考虑如下:  
地区内人口及户数的增加; 
马路新设、增设及拓宽计划;  
 小区住宅的兴建计划。  
  (3)商圈内的竞争性。商圈内的竞争性,指的是区城内有大型店、同类店或商业聚集较多时,要先确定是否还有设店的空间。    
  2.评估  
  评估对便利店的成败关系很大。一般而言,评估是开店前必要的工作,以国内而言,大多是靠有经验的人员的经验来论定,因此评估的结果可能各不一样。不过普遍来说,调查经验丰富的老手,比起刚加入评估作业的新人,其评估的结果的准确度优于后者。    
  评估过程中,数据化、定量化评价数据,是非常重要的,可将人为干扰的因素减至最低。    
  下面我们将讨论一下评估作业的方法。  
  在地点位置详细图中,可了解周围250米内交通、道路、住宅及公共场所的位置关系,进而判断该点的位置是否理想。   
  方法如下:中心点为欲开的便利店的位置,而3条圆虚线由内而外各代表50米、150米、250米的范围,可将250米内的道路、住宅及公共场所标注在国内,再进行分析与判断。    
  将车辆动线标示清楚,这时设立地点附近的相关位置,清清楚楚,可以很清楚地判断哪一点比较有利,其车辆的动线是在哪里汇集,广告效果哪一个比较理想,哪里停车较方便等。    
最后再把距离内的商圈标注清楚,就可以很清楚地判断该点是否可以设店了
第一节 慧眼识好址
  ★多调查、少吃亏

   我们在寻找一个好店址时,单纯的技巧是不管用的。即使看再多的书,在脑海里或纸上设计再多的方案也无济于事。只有亲自跑到大街小巷去,多看,多问,才会找到适合你开店的好店址。

   作市场调查是比较辛苦的,但做生意本来就是件辛苦事,特别是刚刚进入这个行业时。选址这么一件头等大事,如果你连实地考察找店面都不愿意做,那么你以后的经营肯定做不好。市场调查既可以弄清楚店址的具体位置,还能调查诸如周围环境、客流量多少,店址是否具有发展潜力等问题。盲目选择店址造成失败既令人惋惜,也是难被人原谅的。

   多调查是选择店址的最好方法,但光跑光看还不行,还要记得把你的嘴巴带上,顺便问问附近商店的经营或其他与经营无关的情况,有时还会得到意想不到的收获。
  ★眼光放远些

  天有不测风云,别以为你现在选择了一个好店址就可以一劳永逸。店址还会受到很多因素的影响,诸如政府的举措等等。如有些商店处于闹市区,暂时看来生意很好,但有时也会有难以预料的事情发生,如修建立交桥、拓宽马路等等,对商店的经营影响很大。
  选个口碑好的地方

   虽然我们说,没有绝对的好店址,也没有绝对的坏店址,但在实践中,有很多经验还是可以供我们的客户在选择店址时参考。店址的好坏主要取决于地理位置,具有以下条件的基本上可以说是个好店址,如果具有其中两条以上,也极有可能是优秀的店址。
  1.商业活动频度高的地区

   这类地区商业活动频繁把商店设在这样的地区,营业额必然高。这就是所谓寸土寸金的地方,有实力的经营者一般都会重金以求。相反,如果商店开在人迹罕至的地方,营业额难以提高租金再便宜也缺乏经营价值。
  2.客流量较多的街道

   商店处在客流量最高的街道上,受客流量通行速度影响最大。可使多数人就近买到需要的商品。需要注意的是,客流量指的是步行者而不是那些乘车经过者。
  3.人口密度高的地区

   居民聚居、人口集中的地方是适宜开店的。因为人口一多,对商品和各类服务的需求也大,商业机会也就比较多。如果能在这种地方设置一个能为顾客提供优质服务的零售店,那就会有做不完的生意。而且,这种地方顾客的需求比较稳定,销售额也不会骤起骤落,能够保证商店的稳定经营。
  4.接近人们聚集的场所

   火车站、码头等交通场所,公园、影剧院等娱乐休闲场所,大商店、大机关单位等等的附近,都是开设商店的良好店址。这些地方都可能有较多的人群聚集。只要有人,就会有消费需求,也就有商业机会。
  5.交通便利的地区

   旅客上车、下车人最多的车站,或者在几个主要车站的附近。也可以在顾客步行不超过20分钟的路程内的街道上设店。
在选择具体的店址时,照搬教条是不可取的,即使再旺的繁华地段,也会有死角,所以,在选择时一定要注重亲自调查。
  ★选址技巧

   开店创业首先要知道选址的重要性,选址在很大程度上决定了开店的成败。开店选址要注意下面的一些技巧。
  1.好店址高租金

   我们常说寸土寸金。做生意选地址就是这样的,好地址通常都是高租金。

   很多小生意都依靠店址的好坏,越是大众生意,就越要舍得在店址上投资。在那些高店租的繁华地带,你不要惧怕那里的高店租。在通常情况下,只要你的经营方向、经营策略、选择的货源没有问题,在这些地方往往是高投入高回报。当然,在投资前你必须认真分析选择这个店址、投入这笔资金能带来多大的效益,你所要在此销售的商品的利润空间是不是够大。

   开店创业首先要明白好店址的重要性,不要被寸土寸金的高店租吓跑。有些创业者存在一种错误的意识:宁愿往店里多投资,也不愿意交高租金。但是,好码头虽然寸土寸金,但正常情况下你赚的钱总会大大超过租金。因为好店面的高租金并不是一两天形成的,也不是房东可以任意抬高的,它是房东和租金在长期利润分成较量中形成的。
  2、路口店的利弊

   紧邻主干道,多路公交车设点在楼下,至市中心仅几分钟车程,交通极其便利……在以前,不少商店都以紧靠大马路、主干道为一大卖点。而头家亦因贪其方便,对些紧邻巷子道旁的商店颇为垂青,这种情况一度令不少临街商店得宠。

   但是,大马路黄金地段也可能成为商店经营的死穴。首先,随着车流量的不断增大,紧邻大马路或主干道而带来的噪声、废气污染,与绿色、生态、环保、健康的流行居住趋势背道而驰。这是路边店的最大致命伤。其次,路边店由于受市政规划不确定因素的影响,遭受拆迁等的未来风险要大得多。政府对城市改造、规划的不断深入,越来越多的道路会面临着拓建、改造的可能。在这种情况下,最容易受影响的无疑就是紧贴在马路边的路边店了。
  3、并非行人越多越兴隆

   以为过路人便都是自己的顾客,来往行人越多生意就越兴隆,这种想法是极其错误的。如果那些来往的行人是带着某种明确目的的人,那么这些店就拉不住这类顾客。

   一些商业街的行人就是这样。商业街的行人往往带有很明确的办事目的,恐怕很少有人会冲动地上馆子进去用餐。相反,游乐街上的行人就不同,他们不是非在什么时候赶到什么地点,办完什么事情不可。

   因此,在选择什么样的街道设店时,唐歌建议你不但应当考虑来往行人的数量,而且还应考虑来往行人的性质。
  4、繁华地段不一定是好店址

   有的地方,表面看来,车水马龙,人流如织,但并不是聚客的地方。这就是在闹市新开店很快就失败,而在小巷开店却生意红火的重要原因。

   你所经营的行业与你所选的店址合拍,该店址则为好店址。简言之,只要能使你的商店生意兴隆的店址,不管商店的位置是在商业中心还是偏僻小巷,都是好店址。因此,你在开店时,你要考虑你所经营的行业是否适应相关地区人们的需要。
  5、拐角的位置较理想

   拐角的位置往住是很理想的,它们在两条街的交叉处,可以产生拐角效应。拐角位置的优点是:可以增加橱窗陈列的面积。两条街道的往来人流汇集于此,有较多的过路行人光顾;可以通过两个以上的入口以缓和人流的拥挤。

   由于商店位置面临两条街,选择哪一面作为自己商店的正门,则成为一个十分重要的问题。一般的做法是,选择交通流量大的街道作为商店的正门,即店面;而交通流量小的街道一面则作为侧门。
  6、同行密集生意好

   同行密集客自来,这是经商古训。人流吸引人流,商业吸引商业,生意大家做,才能造成一方繁荣的景象。随着时代的发展,商业经营形式在发生着变化,也提升着档次。

   在商业经营中,在某一些街道或地点,集中经营同一类商品,以其商品品种齐、服务配套完善为特色,可吸引大量慕名而来的顾客。
  如我国一些城市街道出现了一些经营某种商品为主的特色一条街或商品城。这种经营方法对生产者、消费者都有利,对商品经营者更是适应,市场需要的一种高明的竞争举措。
  第二节 选址的方法
  ★商店选址调查

   选址调查是开好一家店的前提条件。

   选址调查的要点包括人口数、职业、年龄层次调查,该商店基本设施及竞争店调查,该商店周围消费习性、生活习惯调查、流动人口调查、商圈未来发展调查等几个方面。
  l、家庭状况

   家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括:人口、收入状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收入的分配,会明显地影响未来商店的销售。而所在地区家庭平均收入的提高,则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。

   家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大的影响。比如一个由两口之家组成的年轻人家庭,购物追求时尚化、个性化、少量化;而一个三口之家的家庭(有一个独生子女),其消费需求则几乎是以孩子为核心的。

   家庭成员的年龄状况也会对商品有不同需求。比如,老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等;而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。
  2、人口密度

   一个地区的人口密度,可以用每平方公里的人数或户数来确定。人口密度越高,则选址商店的规模可相应扩大。

   计算人口密度,可通过计算白天人口来实现,即户籍中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数,减去到外地上班、上学的人口数。部分随机的客流人数不在考察数之内。

   白天人口密度高的地区多为办公区、学校等地。对白天人口多的地区,应在分析其消费需求特点的基础上进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。

   人口密度高的地区,到商业设施的距离近,可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低,且顾客光临的次数也少。
  3、潜在顾客的数量

   所有的人都是消费者,很自然也是商店的顾客。你在选择店址时必须了解当地的人口总数、人口密度、人口增长情况、人口年龄结构等。

   人来人往的地方,当然是设店的有利地方,但并非人多的地方就适合开店,还要分析一下哪些人来往,客流规律如何。
首先要了解过往行人的年龄和性别,比如有些过路者是儿童,则他们可能是快餐店的顾客,但不会是服装店的顾客;其次要了解行人来往的尖峰时间和稀少时间;再次要了解行人来往的目的及停留的时间。
  4、行人去向

   开店选址,来往的客流量不可否认是一个重要因素。但是,这些往来顾客的去向也应是一个非常值得研究的问题。

   即使是同一个人,由于每次上街的目的不同,情况也就大不一样。例如,买必需品与买奢侈品的情形,就完全不同。

   店前经过的行人,有去百货店买东西的,有去戏院看戏的,开店的时候,应该根据人们去向的差异,选择适当的店址。
  5、交通地理条件

   店面附近的交通状况,会在很大程度上影响着生意的好坏,因此一般的开店地点,都会考虑上、下班路线,特别是住宅区。上班与下班时间,两旁的人、车流,呈现明显的差距。几乎百分之九十的行业,都比较适合开在下班路线上。原因很简单,上班时间大家都忙于工作,只有在下班的时候,才会有空从事采购、饮食等消费行为。

   然而,并不是大马路旁边的地点才算是黄金位置,其实由主干道延伸出的巷弄内,也有许多适合开店的地点。而一般评估巷道内的黄金店面,多使用漏斗理论,指的就是同一个街口,有数家三角窗商店,消费者通常会在回家的路程中顺道消费。因此,位于干道转进巷弄的第一家商店,会像漏斗一样,最先吸引消费者入店。理想的黄金地点,应该是下班路线右边的地点。
  6、购买力

   家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的,因此,附近人口收人水平对店址地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。
   商店在选择店址时,应以处于青年和中年顾客,社会经济地位较高,可支配收入较多者居住区域作为优先店址为佳。
7、竞争程度

   如果商店经营的是挑选性不强、购买频率较高的日用商品,在同一地区又有过多的同行业在恶性竞争,那势必会影响商店的经济效益,除非新设的商店有特殊的经营风格、能力或不寻常的商品来源,否则很难成功。

   所以,你在选择经营地点时,要详细了解在该地点附近有多少类似的商店?这些商店的规模、装修、商品品种、价格及待客态度如何?自己的加入将是增加竞争,还是互相有利等等。

★商店选址策略

   选择商店最佳位置时,既要进行定性分析,又要进行定量测算,还要做好选址工作的多种有效策略。

   1、地理位置细分策略

   地理位置细分的策略是指对气候、地势、用地形式及道路关联程度等地理条件进行细微分析后,对商店位置做出选择的策略。主要可从以下几个方面进行细分:

   (1)商店选址与路面、地势的关系。
  一般情况下,商店选址都要考虑所选位置的道路及路面地势情况,因为这会直接影响商店的建筑结构和客流量。通常,商店地面应与道路处在一个水平面上,这样有利于顾客出入店堂,是比较理想的选择。但在实际选址过程中,路面地势较好的地段地价都比较高,商家在选择位置时竞争也很激烈,所以,在有些情况下,商家不得不将商店位置选择在坡路上或路面与商店地面的高度相差很多的地段上。这种情况,最重要的就是必须考虑商店的人口、门面、阶梯、招牌的设计等,一定要方便顾客,并引人注目。

   (2)商店选址与地形的关系。
  地形、地貌对商店位置的选择的主要影响表现在:

   方位情况。方位是指商店坐落的方向位置,以正门的朝向为标志。方位的选择与商店所处地区气候条件直接相关。以我国北方城市为例,通常以北为上,所以一般商业建筑物坐北朝南是最理想的地理方位。

   走向情况。走向是指商店所选位置顾客流动的方向。比如,我国的交通管理制度规定人流、车流均靠右行驶,所以人们普遍养成右行的习惯,这样,商店在选择地理位置进口时就应以右为上。如商店所在地的道路如果是东西走向的,而客流又主要从东边来时,则以东北路口为最佳方位;如果道路是南北走向,客流主要是从南向北流动时,则以东南路口为最佳。

  交叉路口情况。交叉路口一般是指十字路口和三岔路口。一般来说在这种交接地,商店建筑的能见度大,但在选择十字路口的那一侧时,则要认真考察道路两侧,通常要对每侧的交通流向及流量进行较准确的调查,应选择流量最大的街面作为商店的最佳位置和店面的朝向。如果是三岔路口,最好将商店设在三岔路口的正面,这样店面最显眼;但如果是丁字路口,则将商店设在路口的转角处,效果更佳。

   2.潜在商业价值评估策略

   潜在商业价值评估是指对拟选开业的商店位置的未来商业发展潜力的分析与评价。评价商店位置的优劣时,既要分析现在的情况,又要对未来的商业价值进行评估,这是因为一些现在看好的商店位置,随着城市建设的发展可能会由热变冷,而一些以往不引人注目的地段,也可能在不久的将来会变成繁华闹市。因此,商店在选址时,更应重视潜在商业价值的评估。对此,可以从以下几个方面进行评价:

   ●所选的商店地址在城区规划中的位置及其商业价值。

   ●是否靠近大型机关、单位、厂矿企业。

   ●未来人口增加的速度、规模及其购买力提高度。

   ●是否有集约效应,即商店建设如果选在商业中心区,虽然使商店面对多个竞争对手,但因众多商家云集在一条街上,可以满足消费者多方面的需求,因而能够吸引更多的顾客前来购物,从而产生商业集约效应。所以成行成市的商业街,也是商店选择位置需重点考虑的目标。

   3、出奇制胜策略

   商店选址时既需要进行科学的考察分析,同时又应该将它看成一种艺术。经营者有敏锐的洞察力,善于捕捉市场商机,用出奇制胜的策略,与众不同的眼光来选择商店位置,常常会得到意想不到的收获。如全美洲最大的零售企业沃尔玛联合商店的总经理萨姆•沃尔就是采用人弃我取的反向操作策略,把大型折价商店迁到不被一般商家重视的乡村和小城镇去。因为那里的市场尚未被开发,有很大潜力,同时又可回避城区商业日益激烈的竞争。

   4、配合所选行业

   营业地点的选择与营业内容及潜在客户群息息相关,各行各业都有不同的特点和消费对象,黄金地段并不就是惟一的选择,有的商店开在闹市区生意还不如开在相对偏僻一些的特定区域,例如卖油盐酱醋的小店,开在居民区内生意肯定要比开在闹市区好;又如文具用品店,开在黄金地段也显然不如开在文教区理想。所以,一定要根据不同的经营行业和项目来确定最佳的开店地点。

   车站附近:小吃店、副食品店、特产商品店、旅馆、饰品店、共享电话亭、物品寄存处等;

   文教区:书店、文具用品店、鲜花礼品店、饰品店、洗衣房、录像厅、照相馆等;

   居民住宅小区:米店、杂货店、发廊、报刊亭、裁缝店、托儿所、送水站、水果铺、饰品店等;

   从上面我们可以看出,要选择合适的店面,并不是越热闹的地方越好,关键是根据行业来选择。

   5、专家咨询策略
  对于较大型商业的投资来说,商店位置的选择是重要战略决策。为避免重大损失,经营者应请有关专家进行咨询,对所选择的商店位置进行调查研究和系统分析,如对交通流量、人口与消费状况、竞争对手等情况逐一摸底分析,综合评价优劣,再做出选择,使商店地址的选择具有科学性。
  评估店址好坏,周围情况也是必须加以考虑的。有的商店虽然开在区域干道旁边,但干道两边有栅栏,使生意大受影响。因此在选择临街铺面时,对有车道和人行道的街道,要注意街道宽度为25米左右(或人行道宽度在5-10米)最易形成人气。这样的宽度,车辆行驶时视线很自然能扫到街两边的铺面,行人在街道边行走,也能很自然地进入商店,如果街道过宽有时反而聚不起人气。

   还有一种街道是车道、自行车和人行道分别被隔开,这种方式形成了一种封闭交通,对开设店面不太有利。一般来讲,凡居民较集中的地方都可以建立商店。

   选择店址还必须观察行人来店的目的,是匆匆过路,还是溜达消遣,同一地点很可能白天人如潮涌,晚间却空无一人,所以要日夜观察,如果看到人多,不深究行人的目的(比如有很多人经过此地只是换车)就贸然开店,很可能会导致失败。
  ★商店选址的原则

   商店选址要遵循下面几个原则:

   原则一:方便顾客购物

   满足顾客需求是商店经营的宗旨,因此商店位置的确定,必须首先考虑方便顾客购物,为此商店要符合以下条件:

   (1)交通便利。车站附近,是过往乘客的集中地段,人群流动性强,流动量大。如果是几个车站交汇点,则该地段的商业价值更高。商店店址如选择在这类地区就能给顾客提供便利购物的条件。

   (2)靠近人群聚集的插所,可方便顾客随机购物,如影剧院、商业街、公园名胜、娱乐、旅游地区等,这些地方可以使顾客享受到购物、休闲、娱乐、旅游等多种服务的便利,是商店开业的最佳地点选择。但此种地段属经商的黄金之地,寸土寸金,地价高费用大,竞争性也强。因而虽然商业效益好,但并非适合所有商店经营,一般只适合大型综合商店或有鲜明个性的专业商店的发展。

   (3)人口居住稠密区或机关单位集中的地区。这类地段人口密度大,且距离较近,顾客购物省时省力比较方便。商店地址如选在这类地段,会对顾客有较大吸引力,很容易培养忠实消费者群。

   (4)符合客流规律和流向的人群集散地段。这类地段适应顾客的生活习惯,自然形成市场,所以能够进入商店购物的顾客人数多,客流量大。

   原则二:有利于商店开拓发展

   商店选址的最终目的是要取得经营的成功,因此要着重从以下几个方面来考虑如何便利经营:

   (1)提高市场占有率和覆盖率,以利商店长期发展。商店选址时不仅要分析当前的市场形势;而且要从长远的角度去考虑是否有利于扩充规模,如有利于提高市场占有串和覆盖串,船在不断增强自身实力的基础上开拓市场。

   (2)有利于形成综合服务功能,发挥特色。不同行业的商业网点设置,对地域的要求也有所不同。商店在选址时,必须综合考虑行业特点、消费心理及消费者行为等因素,谨慎地确定网点所在地点。尤其是大型百货类综合商店更应综合、全面地考虑该区域和各种商业服务的功能,创立本商店的特色和优势,树立一个良好的形象。

   (3)有利于合理组织商品运送。商店选址不仅要注意规模,而且要追求规模效益。发展现代商业,要求集中进货、集中供货、统一运送,这有利于降低采购成本和运输成本,合理规划运输路线。因此在商店位置的选择上应尽可能地靠近运输线,这样既能节约成本,又能及时组织货物的采购与供应,确保经营活动的正常进行。

   原则三:有利于获取最大的经济效益

   衡量商店位置选择优劣的最重要的标准是经营能否取得好的经济效益。因此,地理位置的选择一定要有利于经营,才能保证量佳经济效益的取得。
  第三节 租铺要谨慎
★接手转租店要谨慎

   我们经常在一些小报中,或者商店外面,见到各类商店转租的信息。他们大都打着旺铺转租的旗号。在选择转租店时,一定不要被这些吸引人的文字迷惑,仔细想想,就不难发现:这家商店的生意不好做,经营者急于脱手。
     有的商店转让时看上去生意红火,其实是虚火。有一老板在某小区门口开办了一家建材店,他预测该小区居民装修已接近尾声时,就打出了低价转让的招牌。看到他生意那么红火,一时间许多人纷纷求让。几位老板甚至为这个店面争得不可开交。经过激烈角逐,最终名花有主,低价转让实际上成了高价卖出,仅转让费的利益,就相当于平时开店好几个月的利润。毋庸置疑,吃大亏的当然是那些受让者。

   当然,也有一部分店面,确实是店主迫于客观原因才转让的。但到底是虚火还是红火,就需要用你的火眼金睛去洞察了。如果你深谙这一行,有自己独到的经营思路,并有一定的经济实力为后盾,那么不妨受让商店,使濒临倒闭的商店起死回生,说不定还真能抱个金娃娃呢。

   接手转租店的注意事项:
   (1)在和转租人谈判时,不要轻易相信转租人生意之外的理由,贸然接手转租店是极危险的。不管转租人所说的转租理由是什么,你都应设想他们是因为经营失败而转让的。

   (2)找出导致他们经营失败的原因,是行业原因,还是经营失策等等。

   如果你对接手这家商店有兴趣,就要通过实际调查分析,从中找出到底是什么因素对经营起了抑制作用。原因肯定是存在的,通过自己的观察,走访他原来的员工、附近居民及同行,不难得到实质性的答案。不查明真正导致转租的因素,不加以任何改进,以为接手就可经营,就指望商店带来利润,多半会重蹈别人的覆辙。如果真的找不到什么原因,不如放弃。

   (3)如果你要整体接手积压货物较多的店,最好核实一下存货的具体价值。这些存货肯定已不具有原来的价值,甚至可能是一文不值的死货,不要以为转租方大降价你就占了便宜。存货太多,既使流动资金减少,还有可能全部砸在你的手里。到时候极有可能因贪图小便宜而吃大亏。

   (4)如果你确定已经找到原因,不管你改不改变原有的经营行业,你都必须在经营上重新定位。

   当然,我们不能说某一行业是亏损行业,某一行业是赚钱行业。接手转租店也不是一定会亏,只要你善于经营,在某种程度上,还是能够成功的。
  ★租铺谈判的注意事项

   在初步选定开店的地点后,还应作进一步的全面考察,对相关的情况做一定的调查分析后,方能决定是否最后定点在这里。这时,你可以从以下几个方面进行考察:
  1、店面情况调查

  小故事:小李子想开一家书店,从别人手里买下了一个店面。这个面积达30平方米的店面在一所高校附近,每天的客流量相当可观,价钱相对来说还比较便宜,一共3万元。小李子以为捡到了便宜,有点得意忘形。他又花了二万多元装修,不久就隆重开张了。一个月后,政府一纸《拆违通知书》让他半天没有回过神来。原来,上家通过内部关系得知店面迟早要拆,便来了个金蝉脱壳。

   所以,在租买店面之前,一定要对店面的大背景情况作一番仔细的调查了解,以免上当受骗。
  2、房东背景调查

  刘仲文在广州打了五年工,有了一点积蓄,很想开家店为自己打工。他叫上几个朋友,满大街寻找店面,后来还真的让他们找到几家挂着转让字样的店面,便迫不及待地与之谈判、交付定金甚至租金。其实他的这种做法是极其草率的,很容易带来一系列的后遗症。为了开店成功,他们最好先从侧面打听到真正的房东(即产权所有者),对其背景情况基本了解,觉得可靠后再和他谈判。一般最好直接与真正的房东谈,如果房东表示已将承包权出租,不愿再插手时,那你再和现在的店主谈判也不迟。还有一点很重要,你一旦谈判成功,要注意让房东把以前的租赁人姓名改成你的姓名。
  3、房租价位谈判

   房租对每一个开店的人来说,是最敏感而又最现实的内容。说它敏感,是因为它和钱挂钩,租金太高会让你负担不起,一分钱一分货,太低又找不到好店面。说它现实,是因为这是我们不得不面对的问题,除非你不开店,或者自己有店面。而大多数情况下,我们都得租用店面,那么和房东讨价还价就不得不摆上开店的议事日程。在与房东侃价前,你自己心里首先要有一个谱,也就是先自定一个能够接受的最高价,这个价位必须是:你觉得自己有实力负担得起;在这个价位下,估计有钱可赚;向附近类似的门面打探一下,价位是否基本一致。在和房东谈判时,根据你设定的最高房租,比较房东绐出的房租,权衡后进行讨价还价,这样才可以得到合理的价位。
  4、在谈判中,缴付房租的方式也是一个很重要的方面。

   通常情况下,缴付房租有按月结算、定期缴付和一次性付清三种方式。也有一些房东除了要支付固定的月租金外,还要根据你的经营状况分享一定的利润。如果房东提到这一点,而你也愿意,双方要把它作为重点来谈判。因为这其中有许多不确定的因素,处理不当,会引起争议。付款的方式可以按月结算,这样能及时结算,以免拖久了增加计算难度,而且双方都会满意。有的店面定下的是一年或两年的租金,如果你要续租,往往要按一定的比率逐年递增。这种情况下最理想的付款方式是每半年或一年付款一次。如果你有了新的店面或想停租时,就不会损失保证金。还有的店面是长期租的,一租就是十年二十年。对于这种店面,你要看清楚了,不仅要调查好政府规划与政策,还要预计这个店面以后的发展潜力。因为从长远看,门面的房租总体是呈上升趋势的。如果你有足够的资金,同时也看好这个店面,你可以一次性将房租付清。
  5、其他条件

   与房东谈判,除了谈租金外,还要注意附加条件,这可以使你节省不少开支。有很多店面出租,都要求支付押金,你在谈判时应尽量说服房东免付押金。一些黄金地段的店面押金通常很高,虽然这钱最终还是你的,但如果你一直经营下去,这笔钱也就等于搁死在那儿,对于一个资金紧张的创业者来说,这也是一个不小的包袱,如果谈得好,完全是有可能卸掉的。

   另外,你在租房前对店面现有情况应该了解清楚,如装修状况、设备状况等,然后通过谈判,最好要求房东在出租前对门面进行基本的整修,拆除原有已经报废无法使用的设备,对店面的房顶、地板、墙壁尽量作一些维修,添置水电设施等。
  ★别让租金成心病

   员工开销、水电费、电话费、税收都是小开销,惟独房租占了大头,让开店创业者头痛。租金往往会占去月开销一半,所以,租金贵贱直接导致生意成败。

   商铺租金在一个老板心中地位特殊,几乎已成为创业者考虑的最重要的因素,但也绝非是租金贵,生意就一定会做砸。也就是说,只要租金方面的开销不等同于整个生意的全部支出,那么,这生意还未盖棺定论,仍旧存在咸鱼翻身的可能。
市场永远在变化,中国人尽皆知这句话,足球是圆的,所以,租金的多少也只是一个相对的概念。有人每月开销几万元,但却大把大把地赚钱;有人每月只需开销2000元的铺面租金,却步履维艰。生意的成败绝非租金多少说了算,创业者要看的是性能价值比。同样面积的铺面,淮海路上2万元是不是要比上海某个不起眼的地方的2000元合算?

   都说闻香识女人,好的商铺却不一定要通过租金的贵贱来衡量。那么,什么样的商铺才称得上极品店铺呢?这虽然是相对的,但也可以绝对地讲:能让老板赚钱的商铺就是好商铺。好商铺往往躲在租金后面,商铺好与不好不只是由租金说了算。

   一般来讲,租金越高就代表该商铺的经营价值越高,如果创业者实力非凡,自然应该以高标准来要求自己。那些能喊得起价的商铺当然不是等闲之辈,要么坐拥繁华闹市口,要么周边有着川流不息的消费群。
   但也不是说铺面租金越高就越值得租用,租金上也可能被人做足了文章,到底这家铺面值不值得投资,创业者必须睁大眼睛看清才行。有些商铺已经被投资者们爆炒了一遍,一些铺面的租金价格已经相当离谱,就像股价浮在天上的股票,谁碰都等于抱个炸弹在怀里。

   其实,衡量一家铺面值不值主要看其性能价值比,除此之外就需要看经营者自身是否够聪明了。
  ★避免租赁合同陷阱

   在承租铺面时可能面临许多不可预测的因素,假如出现这些因素而导致铺面无法经营下去时,如果租户未在合同中约定此时的合同解除权,就得继续支付租金,承受损失。为避免这类陷阱,铺面租户应争取在铺面租赁合同中载人下列条款:承租方在出现下列情形之一,无法继续经营时,有权通知出租方终止铺面租赁合同,并不赔偿出租方的损失:出现战争、地震、台风、雷暴、城市暴动等情形;政府决定拆迁铺面;政府在铺面前50米内、左右两边各200米内修路、改路、扩路、建桥、整治市容或其他政府行为;承租方因经营不善严重亏损达三个月以上。当然,要进一步避免因上述情形造成的铺面装修费用的损失,还必须预先调查清楚。

   订立商铺租赁合同还须特别注意以下几点法律问题:

   (1)承租人的主体资格。商铺作为不动产,其出租人必须是商铺的所有权或者使用权人,若是所有权人,应依法取得房地产权证;若是使用权人,应有合法租赁凭证及允许转租的书面证明。另外,房屋有共有人的,还须经过共有人书面同意。

   (2)租赁物的用途。租赁商铺必须确认房)租赁物的用途。租赁商屋用途为商业用房。否则,无法办理营业执照。

   (3)租赁期限。根据《合同法》214条的规定,租赁期限不得超过20年,超过20年的,超过部分无效。

   (4)转租。因商铺经营风险较大,故在经营状况不佳时,可能会涉及将商铺转租的问题。出租人是否允许承租人转租,应在租赁合同中予以明确。若承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

   (5)装修补偿。首先,出租人与承租人应在租赁合同中明确出租房屋能否装修;其次,双方应约定,在租赁期结束或因其他原因解除租赁合同后,对装修如何进行处理。在对装修处理方式未作约定的情况下,若出租方违约,致使租赁合同解除,出租方应赔偿承租方装修损失;若承租方违约,但装修对承租方确有用处的,出租方亦应对承租方适当补偿。

   (6)租赁合同登记。在租赁合同成立后,合同当事人应将租赁合同送至房管部门登记备案。未经登记备案的租赁合同亦是有效合同,但不具有对抗第三人的法律效力。

  第四节 友情指点
  ★这些地方慎开店

   开店选址,应对不宜开店的区域心中有数。最常见的有下面几种:

  1、在坡路上
  在正常情况下,商店场所地面应与道路路面基本处在一个水平面上,这样比较有利于顾客人店,被认为是理想的地理位置。商店设在坡路上,一般认为是不可取的。然而,有一些商店会遇到此种情况,如位于山城的商店。因此,如果商店不得不设在坡路上的话,就必须考虑在商店与路面间的适当位置设置入口,以方便顾客进出。另外,在橱窗的位置、通道的安排、商品的陈列等方面,都应当有适当的设计。
  2、路面与商店地面高低悬殊

   这种地方不宜开设商店。但是,在寸土寸金的都市中,在地下、楼上的楼层或在有几级台阶的房屋开设商店,却是常有的事情。遇到这种情形时,对于商店的门面、人口、天花板和招牌等设计安排便应特别注意,既要有利于吸引顾客进入店内,又要方便出入,楼梯、阶梯门的宽度尤应仔细推敲一番。
  3、快速车道边

   随着城市建设的发展,高速公路越来越多。由于快速通车的要求,高速公路一般有隔离设施,两边无法穿越。公路旁也较少有停车设施。因此尽管公路边有单边的固定与流动顾客群,也不宜作为开店选址的区域。人们往往不会为一项消费而在高速公路旁违章停车。
  4、居民少或人口增长慢的地方

   这种地区不宜作为商店的新店址,这是因为在缺乏流动人口的情况下,有限的固定消费总量不会因新开商店而增加。
  ★选址经验谈
下面几个地方是我们开店所积累起来的经验,作为一个刚刚踏人这个行业的创业者来说,如果没有什么特别的绝招,选址最好选在下面这些地方,然后再做一个调查。

   (1)交通便利的地区,或者在几个主要车站的附近。可以在步行不超过20分钟的路程内的街道设店。街道两侧,以行人多的一边开店为好。

   (2)接近人们聚集的场所。如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近,或者大工厂、机关附近,一方面可吸引出入行人经过,另一方面易于顾客记住商店的地点,来过的客人向别人宣传介绍,会比较容易指引人光顾。

   (3)选择人口有增加趋势的地方。企业、居民区和市政的发展,会给商店增添更多的顾客而使其经营上更具发展潜力。

   (4)同类商店聚集的地方。大量事实证明,对那些经营选购耐用品的商店来说,若能集中在某一个地段或街区,则更能招揽顾客。

   (5)要选择较少横街或有障碍物的地方。许多时候行人过马路因躲避车辆或其他行人,容易忽略一边的商店。

   (6)与其选择现在经营困难的商店位置,不如选择不远的将来会由冷变热的未被人看好的街道。

   (7)有时与其定好商店经营方向再去寻找经营场所,不如先找一个地点适中、价格低廉的营业场所,再根据周边环境情况确定经营方向。

   另外,开店选址要以下面这些内容为调查重点,然后根据这些调查结果,结合具体情况进行选址才可万无一失。

 

小城市开大店,抢占第一原则
  人们往往容易记住世界上最高的山,很少有人会对第二高的山记忆深刻。“第一原则”在营销中无处不在,如购买去屑洗发水会立刻想到“海飞丝”,这是因为海飞丝在进入中国市场时,第一个推出去屑的概念。又如谈到“九牧王”,就会想到“专业西裤”,这都是“第一原则”与品牌定位紧密结合的成功案例。
  中国加入WTO后引起国内市场竞争的变化,国外的二、三线品牌纷纷进入内地,进入中国后首占大城市;而相对于大城市品牌的日渐饱和,小城市会成为未来重要的争夺位置。根据第一原则,在国外品牌进入小城市之前,如果能够把握机会,把店铺开在小城市,就等于稳健迈出决胜终端的第一步。同时,小城市具有租金优势,在投入额不变的情况下,小城市开店,店铺面积更大,一能直观有效地集中顾客的注意力,吸引顾客光临;二是入口也相对宽,顾客容易进入店内,并且能够较多滞留顾客,成交的机会就越大。当然,小城市开大店还应该考虑与城市的规格相协调。
  
  大城市开旗舰店或多开店
  小城市开大店,抢占第一原则为店铺运营提出了新的思路,而在大城市中的选址和开店应该运用怎样的战术呢7那就是大城市开旗舰店或多开店。同一品牌在同一条步行街一口气开5、6家店是现在比较流行的做法,这样的案例不胜枚举:石家庄的中山路有六家“真维斯”店铺,天津滨江道有五家“应大”专卖店,“耐克”在长春最旺的一条街有四家店,贵阳的一条街150米之内有两家“肯德基”……
  大城市多开店针对了大城市的特点和消费者的购物心理:大城市店多,信息丰富,消费者喜欢比较同类服装后再进行购买。同一品牌在一条街上连开几家店,就形成了品牌的“大造势”,强化了品牌在消费者心目中的印象,增加成交的机率。常见的多开店的方式,以位置错落、互相呼应为宜。
总之,终端店铺选址是一项系统而缜密的工程,宏观上区域经济、收入水平、居住区规划、导入人口质量等发展趋势都应是考虑的因素。此外店铺所在道路的性格、店铺的构型都是“旺”铺的构成条件,应综合考量,切不可盲目投资。


在繁华商圈的次商圈选择店面
    繁华商圈比较旺盛的人气,集中的消费成为很很多创业者首选的店面选择范围。但是在创业初期,繁华商圈动辄数万的月租以及不菲的转让费会让你的资金马上捉襟见肘。另外,繁华商圈内大型购物场所经常性的打折、送礼活动会让你的小店人流受到严重冲击。
    选择次商圈的好处是显面易见的。首先,节约了大量的店面沉淀资金,可以用于店面装修、货品组织等店内的硬件升级;其次,不为大型购物中心的促销活动所累。可以自由组织自己的人性促销活动;再次,由于距离主商圈不太远,可以分享到主商圈的消费人气。
    背靠大树,借市扬名
    由于小店新开张,无论在知名度还是客源方面都要有个积累过程。很多创业者熬不过这个阶段,在都在开业后一年内倒闭。如果你的店面开在知名店面的旁边,则可分享老店面积累的知名度和人气;如果你组织的货品正好和知名店面的货品构成互补,那么你的小店一开始就拥有了初步的消费群体了(如女士内衣和美容院互补)。
    面北朝南,成功一半;把握右手,成功在手
    小店的朝向也非常重要。如果店面的朝向是南方或者西方,那么在整个半年的夏季里,火辣辣的阳光会帮你赶走所有的客人(室内步行街当别论);在人流方向上,最好在人流来向的右手边。因为中国交通规则的原因,大多数逛街的人会走在自己朝向的右手边;很多大型卖场的进口方向右手边的货架陈列费高于左手边就是如此。

    店面的成功因素为以上方面,以下是店面选择必须加以留心的。
    杜绝二手房东
    在租店面的时候,尽可能找到店面的原始所有人签约;因为经过层层转手的店面,无论在费用上还是以后的续约问题,都会有较大的隐患。
    不要贪图便宜的房租
如果原店主开出明显低于正常市价的房租,那么你也要小心了,或许是店面的产权,或者店面的债务有问题,不宜就是短期内拆迁的可能性也要考虑。

 

慎租过堂店
    所谓过堂店是指店面门口部分直达门尾,形成一个通道的店面;这样的店面往往会补充顾客认为是一个通道,而忽视了店内陈列的货品;另外,过往的行人太多,不仅影响了正常顾客的选购,还给营业员介绍货品带来比较大的干扰,影响营业业绩;再次,容易造成货品的丢失,造成营业外损失。
    不要在经常打折店面周边做生意
    如果你的小店经营的是比较有品位的产品,切记千万不可与经常打折的店面为邻(某些休闲服饰专卖店、女性饮品店、一元店等类似店面)。人以群分,消费氛围也是如此,一旦在打折店面地段形成气候,再好的货品也难免受到牵连。

 


 

 
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